Краткий ответ
Да, вы можете продать недвижимость в Панаме как иностранец, и процесс хорошо определен, когда вы планируете расходы. Ожидайте около 5% комиссии агента, налог на передачу 2% и налог на прирост капитала 10% от вашей прибыли или 3% от цены. Большинство сделок за наличные закрываются за 30-60 дней с момента подписанного договора о намерениях.
Главное, что нужно знать
- Иностранцы могут продавать недвижимость в Панаме без ограничений; нерезиденты все равно платят налог в Панаме с продажи, потому что недвижимость в Панаме это доход из панамских источников.
- Продавцы обычно платят около 5% комиссии агента, при этом объявления в Панама-Сити обычно составляют 3-4%, а на удаленных рынках достигают 7-10%.
- Налог на передачу 2% (ITBI) юридически является обязательством продавца и рассчитывается от большей из цены продажи или кадастровой стоимости.
- Налог на прирост капитала составляет 10% от вашей фактической прибыли, или вы можете выбрать фиксированные 3% от валовой цены, которые часто считаются окончательными.
- Для чистой продажи требуются paz y salvos (справки об отсутствии задолженности) от налогового органа и коммунальных служб, а также письмо о погашении ипотеки, если недвижимость финансируется.
- От подписанного договора о намерениях до зарегистрированной купчей закладывайте 30-60 дней для сделки за наличные; ипотеки и финансирование покупателя растягивают этот срок.
Насколько сложно продать недвижимость в Панаме? Реальный ответ
Если вы владеете титульной недвижимостью в Панаме, вы можете ее продать, живете ли вы здесь постоянно или купили ее как нерезидент годы назад. Продажа недвижимости в Панаме следует четкому правовому пути: согласуйте условия в обязательном договоре о намерениях, погасите все обременения и неоплаченные налоги, подпишите нотариальную купчую и зарегистрируйте ее в публичном реестре. Право собственности покупателя становится официальным только при регистрации, и это также момент, когда ваш платеж обеспечен.
Часть, которая удивляет большинство продавцов, это расходы. Деньги уходят в четыре места: комиссия вашего агента, налог на передачу 2%, налог на прирост капитала и нотариальные и реестровые сборы. Сложите их, и продажа обычно стоит примерно 10-12% от цены, прежде чем вы погасите любую ипотеку, которую еще держите. Это не причина избегать продажи; это причина устанавливать цену, вести переговоры и структурировать сделку, имея перед глазами эти цифры.
Отказ от ответственности: Эта статья является общей информацией, а не налоговой или юридической консультацией. Налоговые правила Панамы меняются, и каждая продажа уникальна. Подтвердите цифры, применимые к вашей недвижимости, у лицензированного панамского юриста и квалифицированного налогового консультанта, прежде чем что-либо подписывать.
Сколько стоит продать недвижимость в Панаме
Таблица ниже отражает типичную структуру расходов в 2026 году. Комиссии это рыночные нормы, а не юридические требования, а налоговые цифры взяты из налогового органа DGI и налогового кодекса Панамы, поэтому ваш юрист должен подтвердить точные суммы для вашей недвижимости.
| Статья расходов | Типичная сумма | Примечания |
|---|---|---|
| Комиссия агента | 3-5% от цены; до 10% на удаленных рынках | Платит продавец; это рыночная норма, поэтому фиксируйте ее письменно и торгуйтесь |
| Налог на передачу (ITBI) | 2% от большей из цены продажи или кадастровой стоимости | Юридически платит продавец, уплачивается в DGI до регистрации купчей |
| Налог на прирост капитала | 10% от прибыли или фиксированные 3% от валовой цены | Удерживается при закрытии; вариант 3% часто считается окончательным |
| Нотариальные сборы | Около $500-1000 | Составление и нотариальное заверение публичной купчей |
| Внесение в публичный реестр | Около $200-350 | Делает передачу действительной против всех |
| Юрист продавца | 1-2% от цены или фиксированный гонорар | Проверка титула, проверка договора, координация закрытия |
| Погашение ипотеки и снятие обременения | Тарифы банков различаются | Требуется при наличии непогашенной ипотеки |
| Справки paz y salvo | Небольшие административные сборы | Справки из налоговой, коммунальных служб и правления кондоминиума |
Большинство этих расходов известны до размещения объявления, что и есть причина моделировать их заранее. Недвижимость, которая приносит вам на $50 000 меньше вашей цены предложения после расходов, это недвижимость, оцененная на $50 000 неверно.
Налог на прирост капитала и налог на передачу: два налога, которые платит каждый продавец
Два налога доминируют в каждой панамской продаже, и оба юридически являются обязательством продавца, даже когда покупатели пытаются договориться, кто их возьмет.
Первый это налог на передачу, известный как ITBI (Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles). Он составляет 2% от большей из цены продажи или зарегистрированной кадастровой стоимости и уплачивается в Главное управление доходов (DGI) до регистрации купчей. Одно важное исключение: первая передача вновь построенного дома в течение двух лет после разрешения на заселение обычно освобождена, а Закон 546 от 2026 года распространяет эту льготу на первые продажи новых домов стоимостью до $120 000.
Второй это налог на прирост капитала, и здесь закон дает вам выбор. Вы можете заплатить 10% от вашей фактической налогооблагаемой прибыли или единый авансовый платеж 3% от валовой суммы сделки, который часто считается окончательным. Если аванс 3% окажется выше вашей реальной ответственности в 10%, вы можете подать специальную налоговую декларацию и потребовать разницу обратно.
| Соображение | Вариант A: 10% от прибыли | Вариант B: 3% от валовой цены |
|---|---|---|
| Как рассчитывается | 10% от цены продажи минус ваша задокументированная себестоимость | 3% от большей из цены продажи или кадастровой стоимости |
| Пример: продажа за $400 000, покупка за $250 000 | 10% от $150 000 = $15 000 | 3% от $400 000 = $12 000 |
| Лучше, когда | Ваша прибыль мала относительно цены | Ваша прибыль велика или себестоимость трудно доказать |
| Документы | Требуются задокументированная цена покупки и улучшения | Минимальные; аванс часто является окончательным налогом |
Храните каждый документ, подтверждающий вашу цену покупки и любые улучшения капитала. Эта запись делает вариант 10% дешевле, когда ваша прибыль скромна, и защищает вас, если DGI усомнится в вашей себестоимости. Более глубокий взгляд на сторону покупателя той же сделки смотрите в нашем гиде по расходам на закрытие сделки при покупке недвижимости в Панаме.
Процесс продажи, шаг за шагом
После того как вы решите продавать, последовательность одинакова на каждом рынке Панамы, от квартир в Панама-Сити до пляжных домов в Коронадо и горных домов в Бокете.
- Подтвердите, что можете продавать. Недвижимость должна быть титульной finca на имя продавца или продавцов, каждый совладелец должен подписать, а годовой налог на недвижимость должен быть актуальным.
- Выберите агента и подпишите договор на листинг. Решите между эксклюзивным или открытым листингом и зафиксируйте комиссию и срок письменно; типичный эксклюзивный срок 6-12 месяцев.
- Устанавливайте цену по данным, а не по потребности. Сравните недавние продажи аналогичных объектов, текущий запас и дни на рынке. Завышенная цена самая частая и самая дорогая ошибка в Панаме.
- Подготовьте и продвигайте. Профессиональная фотография, стейджинг, где помогает, и листинги на национальной MLS (ACOBIR) плюс международные порталы. Большинство покупателей судят о вашей недвижимости онлайн, прежде чем когда-либо посетить ее.
- Ведите переговоры и примите предложение. Проверьте не только цену, но и депозит, сроки и условия, приложенные к предложению.
- Подпишите договор о намерениях (Promesa de Compraventa). Обязательный договор, фиксирующий цену, сроки и условия; покупатели обычно вносят депозит около 10%.
- Поддержите должную проверку покупателя. Юрист покупателя проводит проверку титула и проверку обременений; выделите 15-30 дней на этот этап.
- Очистите недвижимость. Получите paz y salvos от DGI, водоканала и правления кондоминиума, а также письмо о погашении от вашего банка, если есть ипотека, и урегулируйте задолженность по налогу на недвижимость.
- Закройте сделку перед нотариусом. Обе стороны подписывают Escritura Pública, и покупатель платит остаток заверенным банковским чеком или безотзывным платежным письмом.
- Зарегистрируйте и получите оплату. Купчая отправляется в публичный реестр; продавцы обычно получают средства после выдачи номера записи (Asiento), подтверждающего, что передача в процессе.
Сколько на самом деле занимает продажа?
Сроки это вопрос, который задает каждый продавец, и честный ответ состоит из двух частей: сколько времени найти покупателя и сколько времени закрыть сделку, когда покупатель найден. Таблица ниже показывает сторону закрытия.
| Сценарий | Типичное время с момента принятого предложения |
|---|---|
| Покупатель за наличные, чистый титул, без ипотеки | 3-6 недель |
| Существующая ипотека для погашения и снятия | 5-8 недель |
| Финансирование покупателем части цены | 8-13 недель и более |
| Только внесение в публичный реестр | 1-3 недели (около 2 рабочих дней в ускоренном порядке) |
Часть с поиском покупателя там, где рынки различаются. В Панама-Сити в 2026 году было примерно 7,7 месяца доступного запаса новых домов, при этом варианты среднего сегмента двигались быстрее, а ультрапремиальные объекты занимали 12-24 месяца. Хорошо оцененный пляжный или горный дом может найти покупателя за недели. Устанавливайте цену по рынку, и вы обычно попадете в середину этих диапазонов.
Продажа как нерезидент: налоги и вывод денег
Если вы живете за пределами Панамы, продажа все равно облагается налогом в Панаме. Страна использует территориальную налоговую систему: недвижимость, расположенная в Панаме, генерирует доход из панамских источников, поэтому нерезидент-продавец платит те же налог на передачу 2% и налог на прирост капитала, что и резидент. При закрытии аванс 3% обычно удерживается и уплачивается в DGI, и вы можете принять его как окончательный или подать заявку на метод 10% от прибыли и потребовать возврат.
Вывод денег одна из наименее сложных частей. Панама полностью долларизирована и не имеет валютного контроля, поэтому выручку можно перевести на ваш иностранный банковский счет без панамских ограничений. Будьте готовы к проверкам банка на отмывание денег: они, вероятно, запросят договор продажи, зарегистрированную купчую и доказательство того, откуда пришел платеж. Также планируйте свою страну. Продавцы из США, например, сообщают о иностранных счетах и продаже в FBAR и Форме 8938 там, где применяются пороги, и могут платить налог с прибыли, часто уменьшенный на иностранный налоговый кредит за то, что собрала Панама.
Частые ошибки продавцов в Панаме
- Завышение цены. Завышенный листинг стоит, теряет динамику и часто продается дешевле, чем продался бы по правильной цене с первого дня.
- Продажа до очистки титула. Отсутствующие совладельцы, неоплаченный годовой налог на недвижимость или непогашенная ипотека останавливают закрытие.
- Задержка с paz y salvos. Справки занимают время; начинать их на этапе предложения сохраняет 30-60-дневный срок.
- Игнорирование кадастровой стоимости. Поскольку налог на передачу использует большую из цены или кадастровой стоимости, высокая зарегистрированная стоимость может повысить налоговый счет даже при низкой цене продажи.
- Использование юриста покупателя для экономии. Адвокат покупателя защищает покупателя; ваш собственный юрист защищает вас.
- Принятие предложения со слабыми условиями. Цена без депозита, сроков и условий это просто разговор.
- Забыв об обязательствах в своей стране. Налог Панамы не единственный ваш налог; проверьте правила отчетности и подачи деклараций там, где вы живете.
- Пропуск агента. Иностранные покупатели редко находят нерекламируемые панамские объекты, а навык переговоров двигает итоговую цифру сильнее, чем ожидает большинство продавцов.
Как оценить и подготовить недвижимость к продаже
Правильная цена исходит из сопоставимых недавних продаж, а не из того, что вы потратили или что вам нужно. Лицензированный агент с местными данными может показать вам, за что реально закрылись похожие объекты, как долго они были в листинге и где находится текущий запас. Установите цену в этом диапазоне, и рынок сделает маркетинг.
Подготовка окупается. Профессиональная фотография, глубокая уборка, мелкий ремонт и ухоженное открытое пространство значат больше в Панаме, чем на большинстве рынков, потому что большинство покупателей международные и решают в основном по изображениям. Держите документы готовыми тоже: купчую, сертификат finca, зарегистрированную съемку, налоговые квитанции и документы кондоминиума. Покупатель, который может быстро все проверить, это покупатель, который быстро закрывает сделку.
Итог: продажа недвижимости в Панаме
Продажа недвижимости в Панаме реально осуществима для иностранных владельцев. Правовой путь ясен, рынок долларизирован, выручка движется свободно, и компетентная команда занимается всем, от ценообразования до реестра. Что не подлежит обсуждению, так это подготовка: чистый титул, актуальные налоги, реалистичная цена и письменный процесс.
Закладывайте примерно 10-12% от цены на расходы, ожидайте 30-60 дней от подписанного договора до зарегистрированной купчей при сделке за наличные и выбирайте агента, который скажет вам правду о цене и ликвидности, а не то, что вы хотите услышать. Эта комбинация и отличает гладкую продажу от долгой. Наш гид по продаже разбирает тот же процесс подробнее, а если вам нужен прямой ответ о том, сколько стоит ваша недвижимость и сколько будет стоить ее продажа, наша страница консультаций хорошее место для начала.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец продать недвижимость в Панаме?
Да. Нет ограничений для иностранных владельцев на продажу жилой недвижимости в Панаме, резиденты вы или нет. Вы подписываете купчую перед нотариусом, регистрируете ее в публичном реестре, и ваш платеж обеспечен при регистрации. Нерезидент-продавец платит те же налоги на передачу и прирост капитала, что и резидент.
Сколько налога я плачу при продаже недвижимости в Панаме?
Вы заплатите налог на передачу 2% (ITBI) с большей из цены продажи или кадастровой стоимости плюс налог на прирост капитала 10% от вашей прибыли или фиксированные 3% от валовой цены. Некоторые первые передачи новых домов освобождены. Общий налог обычно составляет от примерно 4% до 10% от цены в зависимости от вашей прибыли и выбранного варианта налога на прирост капитала.
Вариант 3% налога на прирост капитала лучше, чем 10%?
Это зависит от ваших цифр. Фиксированный платеж 3% проще и часто окончательный, и он выигрывает, когда ваша прибыль велика. Вариант 10% от прибыли выигрывает, когда прибыль скромна, потому что вы сохраняете больше от продажи. Ваш юрист может просчитать оба варианта до закрытия и сказать, какой дешевле для вашей конкретной себестоимости.
Кто платит налог на передачу 2% в Панаме?
Юридически продавец платит 2% ITBI, и он должен быть урегулирован с DGI до регистрации купчей. На практике стороны часто договариваются, кто в конечном итоге его несет, и покупатели иногда платят его как часть сделки. Подтвердите распределение письменно в договоре о намерениях, потому что реестр не сдвинется, пока налог не уплачен.
Сколько времени занимает продажа дома в Панаме?
С подписанного договора о намерениях сделка за наличные с чистым титулом обычно закрывается за 30-60 дней. Если у недвижимости есть ипотека или покупатель финансирует, ожидайте 8-13 недель и более. Поиск покупателя отдельный и зависит от цены: точно оцененная недвижимость часто продается за недели, а завышенные или премиальные листинги могут занять год и более.
Могу ли я вывести выручку от продажи из Панамы как иностранец?
Да. В Панаме нет валютного контроля, и она использует доллар США, поэтому вы можете перевести выручку на иностранный счет без панамских ограничений. Банки применяют стандартные проверки на отмывание денег и могут запросить договор продажи и купчую. Проверьте правила отчетности вашей страны, такие как FBAR и Форма 8938 для граждан США.
Нужен ли мне юрист для продажи недвижимости в Панаме?
Вам стоит использовать собственного юриста. Адвокат проверяет, что каждый совладелец подписывает, готовит или проверяет купчую, подтверждает, что ипотека правильно снята, и сопровождает регистрацию через публичный реестр. Гонорары составляют 1-2% или фиксированную сумму, и защита стоит гораздо больше, чем расходы.
Что произойдет, если у моей недвижимости еще есть ипотека?
Вы продаете с существующей ипотекой и погашаете ее при закрытии. Ваш банк выдает письмо о погашении с точным остатком, часть выручки от продажи погашает долг, и банк снимает обременение (cancelación de hipoteca), чтобы покупатель получил чистый титул. Запрашивайте письмо о погашении заранее, потому что обработка в банке плюс время в реестре могут добавить недели.
Думаете о продаже недвижимости в Панаме? Давайте посчитаем
Готовы ли вы разместить объявление или просто хотите честную оценку того, за сколько продастся ваша недвижимость и сколько это вам будет стоить, Panama Property Experts проведет вас через это без давления. Позвоните или напишите нам в WhatsApp по номеру +507-6356-7777 или на почту info@panamapropertyexperts.com и получите прямой ответ от команды, которая знает рынок Панамы.
Источники и ссылки
- Dirección General de Ingresos (DGI-MEF), Impuesto de Inmueble: dgi.mef.gob.pa (официальный)
- PwC Worldwide Tax Summaries, Panama: Individual and Corporate Other Taxes: taxsummaries.pwc.com/panama
- Kraemer & Kraemer, Panama Taxes When Selling Real Estate: kraemerlaw.com
- Global Property Guide, Property-Related Taxes in Panama: globalpropertyguide.com
- The Latinvestor, Panama Property Taxes, Fees and Costs (2026): thelatinvestor.com
- Expat Focus, Panama: Selling Property: expatfocus.com
- Vaca Group, How to Sell Your Property in Panama (2026): vacagroup.net
- Vaca Group, Property Transfer in Panama: Step by Step: vacagroup.net
- Esales International, Selling a Property in Panama: Step-by-Step Guide: esalesinternational.com
- Ley 66 de 2017 (шкала годового налога на недвижимость) и Ley 546 de 2026 (освобождение от ITBI для новых домов до $120 000), указанные через источники выше и наш обзор льгот для новостроек 2026 года
Последняя проверка октябрь 2026 года. Цифры и законы, приведенные выше, сверены с источниками по состоянию на дату публикации.