市场情报

巴拿马房地产市场报告：2026年10月

本报告汇总了活跃挂牌数据、要价基准、库存信号以及巴拿马三个主要市场的分析：巴拿马城、科罗纳多与太平洋海滩走廊， 以及博克特与奇里基高地。每一个数字都是要价或已报告的统计值，并有明确标注，绝不作为已核实的成交呈现。

最后更新：2026年9月20日
市场研究期：2026年9月

巴拿马房地产市场一览

2026年9月 根据活跃挂牌门户和已发布的2026年分析编制的要价基准。换算：1平方米 = 10.7639平方英尺。数字为要价或已报告统计值，非已核实的成交价。

这些数据是如何收集的
市场 典型要价区间 典型要价 $/平方米 典型要价 $/平方英尺 活跃库存读数 信心度
巴拿马城 公寓要价中位数约 $2,208/平方米；公寓平均要价约 $265K；多数成交集中在 $110K-$650K 全市中位数要价约 $2,208（2026年快照）；中央区二手房典型 $1,700-$2,100 全市约 $205；中央区二手房约 $158-$195 2026年一季度新盘约 16,311 套（9年最低）；2026年中约 15,499 套；新盘库存同比下降约20%（2026年4月） 高
科罗纳多与太平洋海滩 入门公寓/住宅 $180K-$250K；经典海滨房产 $300K-$800K；高档别墅至 $2.5M+ 科罗纳多平均要价约 $2,200-$2,300；新戈尔戈纳示例约 $1,033-$2,374 科罗纳多平均要价约 $204-$214 新戈尔戈纳供应充足（单门户网站100+套挂牌）；科罗纳多被描述为库存趋紧；2026年动能 +5-8%/年 中等
博克特与奇里基高地 住宅约 $250K-$1.5M；公寓 $180K-$500K；土地 $40K-$300K；沃尔坎住宅 $90K-$280K 中位数要价约 $990；被引用的平均价约 $4,200，偏重于豪宅 中位数约 $92；典型公寓按社区约 $1,378-$3,500 退休人群需求稳定；沃尔坎西托地块约 $50/平方米；未发现剧烈波动 中等

ACTIVE LISTING DATA - 来自实时挂牌门户（Encuentra24、FazWaz、Properstar、经纪公司网站）的数字。

REPORTED SALE - 第三方发布的基于登记处的成交摘要；未经独立核实。

ASKING-PRICE TREND - 来自经纪和市场指南描述的卖家广告要价区间。

MARKET ESTIMATE - 分析师或预测机构的数字；仅作方向性参考，并非承诺。

市场一

巴拿马城

公寓要价中位数 / 平方米

~$2,208

~$205/平方英尺 | ACTIVE LISTING DATA

公寓平均要价

~$265K

多数活动在 $110K-$650K | ACTIVE LISTING DATA

新盘库存

~16,311 套

2026年一季度，9年最低 | ACTIVE LISTING DATA

平均总收益率

~7%

单间/一居室 8-9% | MARKET ESTIMATE

2026年巴拿马城最有用的起点数字，是 PanamaProp 2026年末快照中的公寓要价中位数约 $2,208/平方米（约每平方英尺 $205）， 公寓平均总要价约 $265,000，多数活动集中在 $110,000 至 $650,000 之间（ACTIVE LISTING DATA）。估计的成交中位数更低，约每平方米 $2,030， 约8%的差距暗示定价过高的二手房存在议价空间（MARKET ESTIMATE）。新盘要价比二手房高出约15%，市场被广泛描述为K型分化： 更新、设施更完善的楼宇保持或上涨，而较旧的、缺乏设施的库存则持平。

按社区看，2026年要价数据显示圣玛丽亚引领中央区价格，平均约每平方米 $3,581（2026年内上涨6.9%）；蓬塔帕西菲卡中位数约 $2,696， 高端塔楼平均接近 $4,200；科斯塔德尔埃斯特约 $2,762；阿文尼达巴尔博亚平均约 $3,200，因楼层和景观形成 $2,600-$4,500 的宽幅区间 （ACTIVE LISTING DATA / ASKING-PRICE TREND）。卡斯柯维耶霍在某些指标上仍是每平方米要价最高的市场，平均约 $3,998， 不过该平均值同比下降了约5.1%（MARKET ESTIMATE）。圣弗朗西斯科、埃尔坎格雷霍和奥巴里奥等中央区约在每平方米 $2,040-$2,060，低于全市中位数。

供应是值得关注的重点。开发商库存2026年一季度约为16,311套，为9年最低，到2026年4月新盘库存同比下降约20%。有实际需求支撑： 2026年5月新房销售约 $196.7百万，涉及约620套，同比美元金额增长27.8%；与巴拿马投资居留门槛挂钩的 $300,000-$400,000 区间则同比翻了一倍以上。 租金平均约每月每平方米 $14.70，同比上涨约13.5%；定价正确的单元挂牌天数约为100-130天（ACTIVE LISTING DATA / MARKET ESTIMATE）。

市场问题解答

巴拿马城每平方英尺的价格是多少？

以全市公寓要价中位数约 $2,208/平方米计算，巴拿马城的要价约合每平方英尺 $205（1平方米 = 10.7639平方英尺）。中央区二手典型要价每平方米 $1,700-$2,100，约合每平方英尺 $158-$195；高端海滨区域则高得多。这些是要价，不是已核实的成交。

最后更新：2026年9月20日 | 研究期：2026年9月

2026年底在巴拿马城购房仍是好的投资吗？

基于当前的库存与需求，巴拿马城似乎仍是全国流动性最好的市场。支持持续强势的信号：9年最低的新盘库存、连续12个月上涨的租金，以及集中在 $300,000-$400,000 区间的同比增长。需要说明的是：增值似乎集中于较新、设施完善的楼宇，而外国买家约6.5%-8.0%的房贷成本仍是主要的需求杠杆。这里没有任何保证。

在巴拿马城哪里能买到 $300K 以下的公寓？

2026年 $300,000 以下的活跃挂牌集中在中央区：埃尔坎格雷霍（新一居室和两居室约 $127,000-$245,000，二手房约每平方米 $1,700 起）、圣弗朗西斯科、奥巴里奥和贝拉维斯塔。在海滨，$300,000 的预算通常意味着面积更小或楼龄更旧的二手房，因为蓬塔帕西菲卡和科斯塔德尔埃斯特的新塔楼每平方米要价更高（ACTIVE LISTING DATA）。

巴拿马城社区指南

蓬塔帕西菲卡科斯塔德尔埃斯特圣玛丽亚阿文尼达巴尔博亚卡斯柯维耶霍圣弗朗西斯科奥巴里奥贝拉维斯塔埃尔坎格雷霍克莱顿

深入解读：巴拿马购房指南解释购买流程，$500,000 在巴拿马能买到什么把这些价格区间放到语境中。

市场二

科罗纳多与巴拿马太平洋海滩走廊

科罗纳多平均要价

~$2,200-$2,300 /平方米

~$204-$214/平方英尺 | ASKING-PRICE TREND

入门公寓 / 住宅

$180K-$250K

2026年经纪指南 | ACTIVE LISTING DATA

经典海滨房产

$300K-$800K

别墅至 $2.5M+ | ASKING-PRICE TREND

2026年动能

+5-8% /年

增长最快的海滩市场 | MARKET ESTIMATE

巴拿马西省的普拉亚科罗纳多仍是流动性最强的太平洋海滩市场，2026年指南将科罗纳多和戈尔戈纳描述为全国增长最快的海滩市场， 年要价动能约5-8%（MARKET ESTIMATE）。最近发布的平均要价约为每平方米 $2,200-$2,300（约每平方英尺 $204-$214）。 经纪商2026年价格带将入门公寓和住宅定在约 $180,000 至 $250,000，标准两居室和三居室在 $180,000 至 $500,000，经典海滨住宅 $300,000 至 $800,000， 大型高档别墅从 $800,000 至 $250万或更高（ASKING-PRICE TREND / ACTIVE LISTING DATA）。

然而，要价图景并不等于成交图景。Panacomps 于2026年3月报告的基于登记处的成交摘要显示，科罗纳多公寓成交约 $120,000-$200,000，住宅约 $250,000-$400,000， 低于典型要价区间（REPORTED SALE）。一些活跃挂牌示例有助于锚定区间：科罗纳多乡村俱乐部三居室公寓 $285,000、科罗纳多高尔夫公寓两居室 $259,000、 拉斯拉哈斯公寓 $234,900（ACTIVE LISTING DATA）。走廊按靠近程度和整体规划分层：新戈尔戈纳提供沿海最深的供应，每个门户有100多套公寓挂牌， 价格从约 $93,000 至 $790,000，大多数单元在 $150,000 至 $350,000 之间。圣卡洛斯平均约每平方米 $2,200，海滨公寓约 $315,000 至 $525,000； 蓬塔巴尔科则偏向土地，大块海滨地块有时挂牌超过 $500万。

收入方面，科罗纳多没有短租限制。AirROI 的2026年数据显示约229套活跃挂牌的平均 Airbnb 年收入约 $11,457，平均每晚 $185，入住率约26.5%， 经纪公司估计管理良好的物业净回报为7-10%。长期租赁收益率较低，约5-7%总收益率。低入住率是诚实的提醒：科罗纳多的收入是季节性的， 预测应反映这一现实（MARKET ESTIMATE）。

市场问题解答

科罗纳多的海滨住宅是什么价位？

在巴拿马巴拿马西省普拉亚科罗纳多，经典海滨住宅从约 $300,000 至 $800,000，大型高档别墅从 $800,000 至 $250万或更高。2026年3月报告的基于登记处的成交摘要显示公寓成交约 $120,000-$200,000，住宅约 $250,000-$400,000（REPORTED SALE）。要价与已报告成交区间存在分歧，因此当前的同类房源比较比挂牌价更重要。

最后更新：2026年9月20日 | 研究期：2026年9月

科罗纳多适合做租金收入的市场吗？

科罗纳多似乎最适合做短租度假租金：本地没有限制，AirROI 数据显示平均 Airbnb 年收入约 $11,457，入住率约26.5%，经纪公司估计管理良好的物业净回报7-10%。长期租赁较疲软，约5-7%总收入。请把淡季计入任何预测（MARKET ESTIMATE）。

走廊里哪里最买得起海滨房产？

根据活跃挂牌，新戈尔戈纳提供走廊上最亲民的入门价：单元约 $93,000 起，大多数库存介于 $150,000 和 $350,000 之间。普拉亚布兰卡和里奥阿托也有类似的入门区间、紧邻海洋的公寓。不同开发项目品质差异显著，所以请比较楼宇、临海面和维护记录，而不是只看价格（ACTIVE LISTING DATA）。

海滩走廊指南

科罗纳多新戈尔戈纳圣卡洛斯佩达西与普拉亚维纳奥

比较生活方式：巴拿马城与科罗纳多对比，并查看如何为巴拿马房产定价和出售。

市场三

巴拿马博克特与奇里基高地

博克特要价中位数

~$249K

中位数约 $990/平方米 | MARKET ESTIMATE

典型公寓

$180K-$500K

ACTIVE LISTING DATA

典型住宅

~$250K-$1.5M

ASKING-PRICE TREND

沃尔坎住宅

$90K-$280K

高地价值入门 | ACTIVE LISTING DATA

巴拿马奇里基省的博克特仍是全国最知名的山地与退休市场，2026年指南描述它是一个稳定、由退休人群驱动的市场，而非热门市场。 博克特房产的要价中位数约为 $249,000，中位数约合 每平方米 $990， 而一个被广泛引用的约每平方米 $4,200 的整体平均值严重偏向高端库存，应视为市场的顶部而非典型水平（MARKET ESTIMATE）。 典型公寓从约 $180,000 至 $500,000，住宅从约 $250,000 至 $150万，土地从约 $40,000 至 $300,000（ACTIVE LISTING DATA / ASKING-PRICE TREND）。

社区按便利程度定价。靠近新博克特公园的下博克特，约 $150,000 至 $400,000，市中心两居室公寓示例 $200,000。上博克特约 $200,000 至 $800,000 以上， 三居室住宅示例约 $275,000，217平方米的住宅 $299,000（约每平方米 $1,378）。哈拉米略别墅从约 $332,500 至 $525,000； 洛斯纳兰霍斯从 $199,000 的两居室公寓延伸到 $750,000 的精品别墅。土地仍是价值入口，沃尔坎西托地块约每平方米 $50 即可获得， 且有低于 $100,000 的示例（ACTIVE LISTING DATA）。

沃尔坎和蒂埃拉斯阿尔塔斯高地比博克特整整低一个台阶：住宅约 $90,000 至 $280,000，新的两居室和三居室建案约 $130,000 起，建地约 $110,000 至 $225,000， 大型庄园可达 $150万以上。本地经纪给出的高地地块平均约每平方米 $50，2025年的一条评论指出一年内生地从约每平方米 $5 涨到 $20， 表明价值板块正被发掘（ACTIVE LISTING DATA / MARKET ESTIMATE）。在2026年9月的研究中，这些高地社区中均未发现可信的月度价格变动； 某指南所称6-8%年增值的说法被标注为 MARKET ESTIMATE，不应视为已核实。

市场问题解答

巴拿马博克特的住宅要花多少钱？

在巴拿马奇里基省的博克特，住宅通常从约 $250,000 至 $150万，公寓从约 $180,000 至 $500,000，土地从约 $40,000 至 $300,000。博克特房产要价中位数约 $249,000，中位数约合每平方米 $990（ACTIVE LISTING DATA / MARKET ESTIMATE）。

最后更新：2026年9月20日 | 研究期：2026年9月

博克特每平方米的价格是多少？

博克特的要价中位数约合每平方米 $990，约每平方英尺 $92。一个被广泛引用的约 $4,200/平方米的平均值来自偏向高端库存的市场指南；大多数活跃挂牌远低于它，上博克特的住宅示例约每平方米 $1,378（MARKET ESTIMATE / ACTIVE LISTING DATA）。

高地中选择博克特还是沃尔坎更划算？

巴拿马奇里基省的沃尔坎提供明显更低的入门价：住宅从约 $90,000 至 $280,000，而博克特典型区间为 $250,000 至 $150万；建地 $110,000 至 $225,000。博克特拥有更多服务、外籍基础设施和转售活动；沃尔坎提供每美元更多的土地。答案取决于您优先考虑社区与便利，还是预算与空间（ACTIVE LISTING DATA）。

高地指南

博克特沃尔坎

计划移居？从博克特退休指南和巴拿马移居指南开始。投资者可阅读巴拿马房产是否是好的投资权衡更广阔的图景。

自9月版以来有什么变化

本期2026年10月版基于2026年9月进行的新一轮研究编制，距9月1日版约一个月。诚实的总结是：三个主要市场的要价几乎没有广泛的月度变化，我们也不会凭空制造趋势。 变化在于精度：本期用 PanamaProp 的社区级中位数取代了此前的全市宽幅区间（全市公寓中位数约 $2,208/平方米），加入了圣玛丽亚年内至今6.9%的要价涨幅， 记录了阿文尼达巴尔博亚新塔楼的走软和卡斯柯维耶霍平均同比 -5.1%，将博克特中位数修订为约 $249,000，并刷新了沃尔坎与新戈尔戈纳的挂牌区间。 当来源相互矛盾时，本报告会同时列出两个数字及其标签。

本期数据带来的洞察

1

中位数掩盖了真实需求所在

巴拿马城每平方米约 $2,208 的全市要价中位数描述的是中位水平，但 $300,000-$400,000 区间才是2026年买方需求集中的地方：2026年5月该区间成交量同比翻了一倍以上，这与巴拿马的新房首次销售投资居留门槛有关（根据2026年9月第17号行政令，二手房现在要求 $500,000）。希望围绕门槛安排购房的投资者，应仔细比较该区间内的新房与二手房要价（ACTIVE LISTING DATA / MARKET ESTIMATE）。

2

要价坚挺，已报告成交却有议价空间

巴拿马城约 $2,208/平方米的公寓要价中位数，比估计的约 $2,030/平方米成交中位数高出约8%；而在科罗纳多，基于登记处的成交摘要（公寓约 $120,000-$200,000）低于通常起价约 $180,000 的典型要价区间。这一差距表明定价合理的挂牌仍能成交，而定价过高的挂牌存在明显的议价空间（REPORTED SALE / MARKET ESTIMATE）。

3

稀缺的是新盘库存，而不是挂牌数量

巴拿马城开发商库存2026年一季度约为16,311套，为9年最低，到2026年4月新盘库存同比下降约20%。二手房库存更深也更旧。专注于新楼的买家面临更少的选择和更坚挺的定价；对楼龄灵活的人则能找到折扣（ACTIVE LISTING DATA / MARKET ESTIMATE）。

4

K型分化在街头即可见

阿文尼达巴尔博亚用一条街展示了这种分化：区域均价仍接近每平方米 $3,400，但在楼龄不到五年的楼宇中，到2026年4月的十个月里平均要价从每平方米 $2,320 降至 $2,097，下降了约9%。卡斯柯维耶霍显示出类似的张力：平均要价约每平方米 $3,998，同比下降约5.1%，而修复后的殖民时期房产已报告成交仍可达每平方米 $5,500。品质正在决定价格（ASKING-PRICE TREND / REPORTED SALE）。

5

租金与收益率让收益型买家保持兴趣

2026年中公寓平均要价租金约为每月每平方米 $14.70，同比上涨约13.5%，且连续上涨超过12个月。全市总收益率平均约7%，位于埃尔坎格雷霍和奥巴里奥等区域、地段良好的单间和一居室约在7.2%-7.4%。在科罗纳多，AirROI 的2026年数据显示平均 Airbnb 年收入约 $11,457，入住率约26.5%，这个季节性数字说明收入建模应当保守（MARKET ESTIMATE）。

6

海滩需求广阔但层次分明

Panama Realty Zone 将科罗纳多和戈尔戈纳描述为增长最快的海滩市场，年动能约5-8%，但价格层次跨度很大：新戈尔戈纳有约 $93,000 起的入门单元，大部分库存低于 $350,000；圣卡洛斯海滨公寓约 $315,000 起；而科罗纳多的大型别墅可达 $250万。在高地，同样的分层把博克特（中位数要价约 $249,000）与沃尔坎住宅（$90,000-$280,000）区分开来（ACTIVE LISTING DATA / MARKET ESTIMATE）。

展望：未来3-6个月

基于当前库存和上述信号，用谨慎的措辞而非预测。

巴拿马城：科斯塔德尔埃斯特、圣玛丽亚和最佳中央塔楼中较新、设施完善的楼宇，基于当前9年最低的库存和 $300,000-$400,000 区间的持续需求，未来3-6个月要价可能进一步走强。较旧和缺乏设施的库存似乎将持平，阿文尼达巴尔博亚新塔楼的要价趋势表明可能出现选择性走软。外国买家6.5%-8.0%的房贷利率仍是主要的摆动因素。

科罗纳多与太平洋走廊：随着经纪商描述科罗纳多库存趋紧并为走廊引用5-8%的动能，一线海滨要价似乎坚挺。约26%的季节性短租入住率提示淡季收入预测应保持保守。新戈尔戈纳的深供应可能对入门级价格形成压制。

博克特与高地：市场似乎稳定，退休人群需求平稳。典型要价在该期间可能持稳，沃尔坎和沃尔坎西托的价值板块可能继续吸引价格敏感的买家。任何变化看起来都是渐进的，而非剧烈的。

关注：外国买家房贷利率（目前约6.5%-8.0%）、新盘交付量，以及2026年9月第17号行政令设定的投资居留门槛（新房首次销售 $300,000，二手房 $500,000），该行政令取代了2024年第193号行政令下此前的单一 $300,000 水平。如果融资成本下降，中档需求可能走强；如果上升，价格发现可能放缓。

在依赖上述任何数据之前，先与 Chad 聊聊

以上每个数字都是要价或已报告统计值，巴拿马没有可供核实的公开成交数据库。Chad Ratcliffe 可以核查特定房产的当前挂牌、近期要价调整、产权和公允价值， 并诚实地告诉您一笔交易是否合理。预约咨询， 或在 WhatsApp（+507 6356 7777） 上给他留言。

来源与方法论

数据局限：巴拿马没有集中、可公开查询的成交数据库（没有公开 MLS 提供已核实的成交价）。因此，本报告依赖活跃挂牌门户（Encuentra24、FazWaz、Properstar）、经纪公司和开发商网站、已发布的2026年市场报告，以及在少数情况下第三方（如 Panacomps）发布的基于登记处的成交摘要。这些登记处摘要被标注为 REPORTED SALE，未经我们独立核实。

使用的标签：ACTIVE LISTING DATA（来自实时挂牌）、REPORTED SALE（第三方登记处摘要）、ASKING-PRICE TREND（经纪和市场指南区间）、MARKET ESTIMATE（分析师或预测数字）。我们绝不把要价呈现为已核实的成交。

换算与样本：1平方米 = 10.7639平方英尺。仅在底层来源报告了足够样本时才引用中位数；样本较小或未知时，我们发布区间或示例并如实说明。跨门户的重复挂牌，在可识别处计为一次；停更挂牌（发布超过12个月且无调整）在可检测处被排除。新戈尔戈纳门户数量（Encuentra24 105套公寓、FazWaz 65套公寓、Properstar 约282-301条挂牌）以及普拉亚维纳奥51套住宅追踪器，均为来源层面的数量，而非我们自己的统计。

范围：本期仅覆盖三个主要市场：巴拿马城（蓬塔帕西菲卡、科斯塔德尔埃斯特、圣玛丽亚、阿文尼达巴尔博亚、卡斯柯维耶霍、圣弗朗西斯科、奥巴里奥、贝拉维斯塔、埃尔坎格雷霍、克莱顿）、科罗纳多与太平洋海滩走廊（普拉亚科罗纳多、新戈尔戈纳、圣卡洛斯、佩达西与普拉亚维纳奥）以及博克特与奇里基高地（博克特、沃尔坎）。博卡斯德尔托罗、埃尔巴列德安东和阿尔托斯德玛丽亚在本站保留各自的地区指南，不在本期三个市场的聚焦范围内；它们将在未来扩大聚焦的周期中重新研究。

本期查阅的主要来源（2026年9月研究）：

信息截至2026年9月5日被认为可靠，但市场状况会变化。本报告仅供参考，不构成财务、投资或法律建议。过往业绩不代表未来结果。

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最后更新：2026年9月20日 | 市场研究期：2026年9月